Devenir propriétaire, un rêve pour beaucoup de Français, mais un rêve qui devient de plus en plus inaccessible, surtout en région Île-de-France. Un phénomène d’autant plus vrai et accentué dans des zones dites de tension, comme l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. L’attractivité du territoire est telle que les prix de l’immobilier sont montés en flèche ces dernières décennies. Une tension redoublée avec la crise du Covid et le besoin « d’espace » à la suite du confinement.

Nombre de candidats à l’accession renoncent finalement à leur projet et, malgré une légère croissance de la population dans les Yvelines, nombreuses sont les villes qui enregistrent une baisse du nombre de familles, et donc d’enfants. Cela, conjugué au vieillissement inéluctable de la population. Alors maints mécanismes d’aide existent en plus de la loi Solidarité renouvellement urbain (SRU) et le dernier en date commence à véritablement faire des émules.

Depuis quelques années, le Bail réel solidaire (BRS) gagne du terrain. De plus de plus de programmes immobiliers l’intègrent dans leur contingence. Dans les zones tendues, le BRS facilite l’accès à la propriété dans des logements neufs pour des familles à faibles revenus, grâce à des prix réduits. Cette baisse est rendue possible grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti. Les acquéreurs n’achètent que les murs et ils louent le foncier à un office foncier solidaire. Cet office s’est rendu propriétaire du terrain et met en place des baux « solidaires » (à faible loyer) qui peuvent aller de 18 à 99 ans (un bail emphytéotique). Dans les Yvelines, le Département a mis en place son propre Office foncier solidaire (OFS) pour limiter le loyer à un euro du m2. Résultat, le prix au m2 à l’achat est réduit de 20 % à 40 % selon les situations et la zone géographique.

L’office foncier solidaire

« C’est vraiment un dispositif intéressant, souligne Alexandra Rosetti (UDI), la maire de Voisins-le-Bretonneux et conseillère départementale déléguée au logement. Dans des zones tendues comme les nôtres, cela permet à des familles, notamment, de s’installer durablement et de devenir propriétaires pour un prix inférieur à 30-35 % au marché. »

Face à la baisse démographique et à la réduction du nombre d’enfants, qui touchent toutes les communes, certaines comme Voisins-le-Bretonneux trouvent ainsi un moyen d’attirer des familles, « car les logements vont du T3 au T5 », explique Alexandra Rosetti. « Comme les dossiers sont sous conditions de ressources, les personnes qui deviennent propriétaires entrent dans notre contingent social et cela nous permet d’atteindre plus rapidement nos objectifs liés à la loi SRU (Solidarité renouvellement urbain, Ndlr) ». Les futurs propriétaires devront, comme tous les autres propriétaires, s’acquitter de la taxe foncière ainsi que des charges de copropriété qui ne manqueront pas de peser également sur leur budget. « Tout cela est parfaitement bordé lorsque le dossier est accepté », assure madame le maire.

Ainsi, 28 logements ont déjà trouvé acquéreur dans une première phase de la Zone d’aménagement concerté (Zac) de La Remise. « Nous sommes les premiers à développer cette solution à Saint-Quentin-en-Yvelines. 15 autres vont être mis sur le marché, explique Alexandra Rosetti. Et d’autres encore devraient suivre puisque nous demandons systématiquement aux promoteurs de mettre en place ce dispositif dans tous les programmes qui sont lancés. »

À Voisins-le-Bretonneux, 28 logements ont déjà trouvé acquéreur dans une première phase de la Zone d’aménagement concerté (Zac) de La Remise.

Dans la ville de Voisins-le-Bretonneux, Lydia, son mari et leurs deux enfants semblent particulièrement intéressés par ce dispositif. « Cela fait déjà un moment que nous aimerions acheter, explique la mère de famille. Nous avons regardé à Voisins-le-Bretonneux, mais c’était vraiment très cher. Nous avons ensuite cherché dans les autres communes autour comme Montigny-le-Bretonneux, Guyancourt ou même à Magny-les-Hameaux. Mais franchement, les prix sont trop élevés, c’est fou. Nous avons entendu parler du BRS et cela pourrait être une solution pour nous, car nous travaillons tous les deux dans le coin. Et il faut voir si nous pouvons déposer un dossier. »

À Guyancourt, dans le quartier de Villaroy, le projet immobilier en cours intègre aussi « 90 logements, du deux au cinq pièces, incluant une place de stationnement. Ils sont disponibles pour les familles et les ménages qui le désirent. Ces logements sont accessibles, pour la première fois sur la commune, via le Bail réel solidaire (BRS) », comme le soulignait déjà à La Gazette, le maire de Guyancourt, François Morton (DVG).

À La Verrière, la municipalité s’active depuis quelques années sur le projet de la Zone d’aménagement concerté (Zac) dite Gare-Bécannes. Mené conjointement avec l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, ce projet doit faire émerger un tout nouveau quartier à La Verrière. Des aménagements routiers ont d’ores et déjà été réalisés et la gare en elle-même a été totalement repensée pour pouvoir accueillir les nouveaux usagers. Et le dispositif de bail réel solidaire séduit particulièrement le maire, Nicolas Dainville (LR). « Nous ne sommes pas encore entrés dans ce niveau de granularité concernant la Zac des Bécannes, explique-t-il à La Gazette. En revanche, je trouve que ce dispositif est particulièrement intéressant. Nous n’en sommes qu’au stade de la réflexion pour l’instant avec Yvelines solidaires. »

Même son de cloche dans une autre commune de l’agglomération. À Montigny-le-Bretonneux, la municipalité de Lorrain Merckaert (DVD), le maire, met en place une véritable réflexion pour intégrer des baux réels solidaires dans certains des prochains programmes immobiliers. D’autres villes de l’agglomération sont également en cours d’évaluation de la possibilité de mettre en place du BRS mais ne souhaitent pas pour le moment en parler.

Une baisse de prix de 20 à 40 %

Pour les futurs acquéreurs, au-delà de la réduction du prix d’achat et du faible loyer demandé pour le foncier, les avantages sont multiples. Le bail réel solidaire peut être cumulé avec un Prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants. La TVA est réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels et l’office foncier solidaire offre une garantie de rachat du logement. Enfin, certaines collectivités proposent la possibilité d’un abattement sur la taxe foncière de 30 % à 100 %.

Une fois un bail réel solidaire signé, les nouveaux propriétaires ont tout à fait la possibilité de revendre leur logement à tout moment. Une simple garantie s’applique cependant : pour que ce logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles, son prix de vente devra être limité au prix auquel il aura été acheté. Il sera simplement actualisé en appliquant l’indice choisi par l’OFS. Le futur acquéreur bénéficiera lui aussi d’un bail réel solidaire pour une durée minimum de 18 ans.


L’OFS, l’Office foncier solidaire des Yvelines

Pour faciliter l’accès à la propriété de tous les Yvelinois, le département des Yvelines a créé « son propre office foncier, précise la conseillère départementale. Cela permet de louer le foncier pour un euro du m2 », rappelle Alexandra Rosetti, conseillère départementale déléguée au logement et maire UDI de Voisins-le-Bretonneux. Depuis 2021, avec l’Office foncier solidaire des Yvelines (OFS), le département des Yvelines a mis à disposition des collectivités un outil permettant de maîtriser le coût du foncier et donc de proposer des logements à l’accession à prix réduit. Cela participe de la démarche de diversification du logement sur le territoire yvelinois pour répondre aux besoins des ménages. L’OFS achète le terrain sur lequel sera construit le futur programme immobilier. Il s’associe alors avec un opérateur immobilier qui commercialisera les logements en bail réel solidaire. L’OFS reste propriétaire du terrain. Les acquéreurs sont propriétaires des murs de leur logement.


 

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